纽约地产的升值热土,亚马逊第二总部进驻长岛城

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长岛城 (Long Island City)夜景

长岛城 (Long Island City)夜景

近日来,亚马逊第二总部确认进入纽约市长岛城的消息传来,长岛城的房地产市场就像打了鸡血一样,我的手机也是每一个小时都没有停歇过,不断有人打听咨询我长岛城的房子。就在这个新闻出来后的第一个周末我带我的客人到长岛城看一个新楼盘, 当时就有20组买家来争看房子,卖家当天拿到3个买家Offer! 第二个周末更是可怕,一个定价在80几万的比较低价位的二手房在3个小时里面来了将近200个人看房,也是拿到好几个Offer! 一个房子出现多个Offer的Bidding War现象,全现金Offer,比原价还要高好几万的Offer…… 出现这样的抢房盛况,当然要归功于Amazon的进驻。看看西雅图的发展轨迹就知道了,因为有Amazon,那里的房价短短几年翻了一番。将来25000名Amazon高科技职员的进驻,也必将拉动这里的房地产市场以及附近的经济发展。目前Long Island City长岛城还处于一个比曼哈顿便宜很多的价位,所以升值空间无限。

西雅图过去10年的房屋中位数走势。在过去5年,房屋售价增长73%,房屋租金增长31%。

西雅图过去10年的房屋中位数走势。在过去5年,房屋售价增长73%,房屋租金增长31%。

提起长岛城(Long Island City), 很多人容易把它和长岛(Long Island)弄混淆。这是两个完全不同的地方。

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从上图中看,你能看到长岛城(Long Island City)位于纽约市5大行政区内,它位于皇后区的最西边,与曼哈顿仅仅一条东河相隔,从曼哈顿坐地铁可以一站到达这里,是曼哈顿的一座卫星城。这里相对低廉的房价和持有成本,以及轻松的生活气息一直吸引着纽约人来此地安家置业。许多在曼哈顿工作的白领都住在这里,因为政府的鼓励,不少地产开发商拿到地税减免的优惠政策,让这里的居住成本成为曼哈顿周边难得的价值洼地。

长岛(Long Island)是位于纽约市区外、东边的一个巨大又狭长的半岛。它自古是富庶的地方,有很多名望贵族在长岛。著名的“伟大的盖茨比”就住在长岛,宋美龄也曾住长岛。

长岛城历史

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长岛城(Long Island City)在1870年就成立了,它于1898年正式成为纽约市(New York City)的一部分。

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历史上,因为这个区域靠近东河,适合物资运输,所以也自然而然孕育了这里的工业发展。长岛城的北边是Astoria, 南边越过一条叫Newtown Creek的河流是布鲁克林,西边是东河(East River), 东边是Sunnyside。

长岛城历史上就是纽约市的大货仓,著名的梅西百货(Macy’s)和布鲁明戴尔(Bloomingdale’s)百货公司都把货仓和加工厂设在长岛城。1970年代,随着纽约市的工业的外移,这里不少工厂和仓库都被废置,一批付不起曼哈顿昂贵房价和租金的艺术家纷纷搬入该区,这里渐渐成为画廊、摄影棚、艺术家工作室密度最高的地区。著名的电视剧《欲望都市》便在长岛城完成后期制作。

CUNY School of Law 纽约市立大学法学院

CUNY School of Law 纽约市立大学法学院

纽约市在2001年1月宣布了在长岛城创立一个创业园区,这项计划带来很多初创公司以及知名企业来这里发展,包括有JetBlue 航空公司,劳力士公司,以及纽约市立大学法学院等也进驻这里。长岛城成为纽约近年来成长最快速的社区。

长岛城近年来的发展轨迹

长岛城在近年来土地重现规划之后已经经历了三波地产开发热潮,沿着7号线地铁,最早从纽约东河的河边也就是Vernon Boulevard -Jackson Ave这一站开始往东向皇后区内陆开发。它最早的开发的区域,也就是Vernon Blvd以西的这一块区域被认为是社区最成熟,最有生活气息,也是有最多地税减免的楼盘的区域。这里靠近河边,可以享受到东河Gantry Plaza State Park 的美景,观赏整个曼哈顿的天际线。

Gantry Plaza State Park, 直面东河对面的联合国总部大厦和克莱斯勒大厦等地标性建筑

Gantry Plaza State Park, 直面东河对面的联合国总部大厦和克莱斯勒大厦等地标性建筑

长岛城靠近东河边的豪华公寓群

长岛城靠近东河边的豪华公寓群

长岛城的地铁线路图

长岛城的地铁线路图

长岛城汇聚天时地利人合,这里交通方便,有7、G、E, M, N, W, R 这七条地铁线路可以到达曼哈顿和布鲁克林区。在河边,这里还有摆渡船NYC Ferry可以以跟地铁票同样的价钱到达河对面的曼哈顿。在北边还有一座连接曼哈顿和皇后区的大桥Queensboro Bridge,而且这还是一座不收过桥费的大桥,开车的朋友就更方便了。此外, 住在长岛城这里到法拉盛购置中国人的食物商品和去吃地道中餐也非常方便,只要坐7号线一直到法拉盛Main Street就到。

Queensboro Bridge 皇后区大桥

Queensboro Bridge 皇后区大桥

长岛城的房地产价格

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上图是目前Long Island City市场上的房屋售价的中位数价格表。Studio 大概是60几万,一室一厅在85万左右,两卧在140万左右,等等。卖得最多的是一室一厅和两卧两浴的户型,这也是我销售和出租得最多的户型。Long Island City这个社区是我带买家和租客来居住,成交量最多的一个区域,我已经看遍了这里所有的楼盘,新建和二手房屋,联排别墅,商业店铺,办公室等等。

我今年卖出的一套长岛城两卧两浴户型的水景公寓,成交价149万5千美金

我今年卖出的一套长岛城两卧两浴户型的水景公寓,成交价149万5千美金

不少人问我,亚马逊进入长岛城,能让这里的房子究竟涨到什么程度?我的预测是,Long Island City会涨到跟曼哈顿平起平坐的地步成为纽约市的第二个DUMBO。如果您看看纽约市布鲁克林区的DUMBO就知道Long Island City将来可以飞到多高。DUMBO和Long Island City的历史很相似,以前都是工业区,很多废弃的厂房和仓库,后来政府对那里进行重新土地规划Rezoning, 从工业区变成住宅区,提供地税减免鼓励开发商来进行开发,并带进一大批高科技公司进入,名人明星也在那里买房置业,导致DUMBO在短短几年就涨到和曼哈顿的房地产价格平起平坐,甚至高过曼哈顿的某些区域。在过去两年,DUMBO都是纽约市区房地产价格排名第5贵的社区。

自2010年以来,曼哈顿房价就呈现不断上涨的趋势。2017年曼哈顿新房的均价$2350/平方英尺,二手房均价$2000/平方英尺。目前高端新房市场已经出现减速上涨的趋势,曼哈顿房价过高开始导致买家客户向靠近曼哈顿的周边市场溢出。自从2010年以来,长岛城的房价也是呈现快速上涨趋势,从2010年到2017年,长岛城的房价已经翻了一倍有余,过去3年每年增幅10.9%。对比一条东河之隔的曼哈顿的房价,长岛城目前新房均价$1350/每平尺, 还具有充足的增长空间。特别是在曼哈顿买家客户溢出的情况下,长岛城成为绝对的置业热点和升值潜力巨大的价值洼地。而且,事实上长岛城尤其是它靠水边的地方也是比曼哈顿更加宜居。

跟Long Island City地理位置和历史背景很相似的布鲁克林DUMBO,已经涨到跟曼哈顿平起平坐,过去两年都是纽约市房地产第5贵的社区。

跟Long Island City地理位置和历史背景很相似的布鲁克林DUMBO,已经涨到跟曼哈顿平起平坐,过去两年都是纽约市房地产第5贵的社区。

Long Island City跟DUMBO同样是靠近水边

Long Island City跟DUMBO同样是靠近水边

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有很多朋友问我,长岛城有哪些房子值得投资,是适合出租的房屋。以我的经验来看,在Long Island City这个地方投资出租房,要注意三点最重要的。

第一,如果做出租,尽量选择有地税减免的房子。LIC 最近新建的楼盘很多都没有地税减免了,纽约法律已经改写,近年来批准的新建案都没有再拿到421-A 地税减免。这样的房子持有成本跟曼哈顿都差不多,但租金却不能收到跟曼哈顿一样高,买到这样的房子的话将来出租会是一笔糟糕的投资,因为租金收益不会很好。只有持有成本低,才能租金收益高。

第二,选择出租房的话也应避免买在租赁大楼密集的地段。如果您的这个房子周围都是豪华租赁大楼,那么就等于是处身于红海之中,将来出租的时候会面临非常多的竞争,导致租金价格不能收到很高。

第三,出租房屋也要讲究时间,避免淡季。在纽约,租房的淡季是Holiday Season这一段时间,也就是现在11-12月份尤其是从感恩节到圣诞节到新年这一段时间。这一段冬天的时间里,很少有人在找房或者考虑在冬天搬家,大部分人的租约也不是在这段时间里到期,而是在春夏秋这三个季节里。1月份,纽约的租赁市场会有一个小高潮,因为那时候有新的学生到来,也有的公司招聘的新员工开始入职。从4月1号到9月30号这段时间是纽约的传统的租赁旺季。当然,今年我感觉租赁旺季来得比往年要早,3月份就开始了。

如果是自住,那你可以不必考虑这些,只需要考虑交通便利,自己居住舒适即可。

最近带客人看房途中,我用手机拍摄的长岛城水边的傍晚景色

最近带客人看房途中,我用手机拍摄的长岛城水边的傍晚景色

我在看房图中用手机拍摄的长岛城水边两座租赁大楼

我在看房图中用手机拍摄的长岛城水边两座租赁大楼

长岛城的新产权公寓楼盘推荐

目前,长岛城有15座新建的产权公寓大楼(new development)。以下,我推荐两座我个人比较喜爱的,适合自住的新楼盘。

第一个新楼盘位于44th Drive 和23街, 它由阿根廷建筑设计师 Dieguez Fridman 和纽约建筑设计师Beyer Blinder Belle联合打造。这座大楼的设计干净、有丰富的设计细节、以及由多样性和精致的建筑材质建造。大楼的外面是有染色的玻璃,并且所有住户都会得到开发商赠送的白色窗帘。现代化的这种如同玩具盒子叠加的设计吸引了很多买家来询问。

全新玻璃大楼的摩登的外立面

全新玻璃大楼的摩登的外立面

大楼的入口大厅

大楼的入口大厅

每家每户都是大落地窗

每家每户都是大落地窗

有庭院景观的健身房

有庭院景观的健身房

有庭院景观和带壁炉的大楼居民休息室

有庭院景观和带壁炉的大楼居民休息室

卧室

卧室

客厅有开放式厨房

客厅有开放式厨房

大楼的设施也是相当豪华的,有一个在长岛城算得上超大的大厅,休息室,健身房,全职门卫,车库,花园,自行车房,儿童游戏室,等等。

目前大楼的售价价位:

一卧一浴:92万美金起,739平尺。

两卧两浴:142万美金起,1095平尺。

三卧三浴:181万美金起,1305平尺。

这座大楼预计在2019年中期完工。

上图的第二个新楼盘,位于11th Street 和46th Road, 它也是我认为目前市场上性价比最高的一座新楼盘。我已经有客人抢下了这里的房子。这栋楼因为定价低廉,所以也出现抢房的现象!同一个房子收到好几个报价,全现金报价,高于Asking Price的报价都出现过。这个大楼每周只有周二,周四,和周六短短的时间开放工地供买家进楼看房,看房需要绝对的提前预约!这个大楼的位置曾经是一座造纸厂,它的设计也反应出过去工业化的历史。

大楼大厅旁边的休息室

大楼大厅旁边的休息室

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朝北的房子可以欣赏到皇后区大桥,夜景尤其美

朝北的房子可以欣赏到皇后区大桥,夜景尤其美

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开发商有意拿最低的价格来吸引买家,但我认为它最好的户型并没有放到市场上来,所以买家应该也要知道,目前这些低价位的房子也并不是大楼里最好的户型选择。

目前市场上在售房源:

一卧一浴:89万5千美金起,702平方英尺。

两卧两浴:114万美金起,844平方英尺。

三卧两浴:190万美金起,1486平方英尺。

这个新楼盘没有做特别豪华的设施比如游泳池等,但有一个很漂亮的大楼大厅休息室和有庭院背景的健身房。确实称得上是物美价廉的新楼盘。所以,出现买家抢房的现象也不足为奇。

虽然长岛城已经成为了绝对的卖家市场,但是买家也应该不为此而感到望而却步。两年前,我有一些客人也是抢购长岛城的一座最后有15年地税减免的新楼盘,叫Harrison。当时也是绝对的卖家市场,我的一个全现金买家以83万5千的原价买下一个一室一厅,2017年交房,一年后2018年的今天早已升值了超过10万美金!事实上, 即使没有亚马逊进驻长岛城的新闻出来,长岛城过去几年的地价也是每年往上增长11%左右,再加上有地税减免的租金回报率在3.3%左右,每一年的总投资收益是14.3%!当然,就在亚马逊进驻长岛城的新闻出来之后,这里两三个星期之内房价就已经普遍上涨了10-12%。并且现在基本已经很难找到90万以下的一室一厅Condo,Studio也是几乎没有。

本文篇幅有限,以上所介绍两座新楼盘也仅仅是冰山一角,如果您有兴趣投资长岛城的房产,欢迎与我联系。现在购买新楼盘只需交10%定金,其余在过户交房的时候付。纽约州为律师州,所有房产交易必须通过律师,Calvin有最专业的纽约地产律师团队为您讲解购买合同和大楼企划书(Offering Plan),可以用个人名义购买或者隐藏个人身份以公司名义购买。国际买家也可以办理贷款,Calvin有最专业优秀的银行贷款团队,国际买家最高可贷款房价的65%,成功率100%。在纽约买房,买家不用支付任何佣金,佣金由卖方支付给经纪公司,我对您的一切服务免费。

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关于我:
Calvin Xu (徐超科) 是纽约房产专家,一个对纽约房地产市场有丰富经验及专业知识的房地产经纪人,供职于纽约最大的房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate,公司有纽约最多的独家代理房源,尤其侧重于新楼盘与豪华楼盘的销售。目前独家代理的纽约新楼盘就有近百座,包括纽约楼王432 Park Ave、111 West 57th St等都是本公司独家代理。 所在团队是公司2017年总裁俱乐部巅峰奖获得者,2014-2016年总裁俱乐部钻石奖获得者,是全美销售业绩排名顶尖1%的房产专家经纪师,个人年销售额上千万美金。Calvin于10年前从北京移居到美国,获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿,皇后区和布鲁克林区都有过居住史,对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房,还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房,Calvin都是您可以托付梦想的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域,新建和翻新楼盘,出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员,也是REBNY的认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。纽约州为律师州,所有房产交易必须通过律师,Calvin有最专业的纽约地产律师团队为您讲解房屋购买合同和大楼企划书(Offering Plan),可以用个人名义购买或者隐藏个人身份以公司名义购买。国际买家也可以办理贷款,Calvin有最专业优秀的银行贷款团队,国际买家最高可贷款房价的65%,成功率100%。在纽约买房,买家不用支付任何佣金,佣金由卖方支付给经纪公司,我对您的一切服务免费。 Calvin将用深厚的人脉资源竭力为您提供在纽约看房买房以及出租房产和物业托管的服务,助您置业和安家纽约。欢迎私信询问任何关于购房,租房,和卖房的问题。 纽约手机:347-276-4612。微信号: CalvinNYC2013


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道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)成立于1911年,是纽约最大的房地产公司,美国第3大房地产公司。公司年销售额超过$246亿美元,管理着55000套公寓。目前在纽约曼哈顿,布鲁克林,皇后区,长岛(包括汉普顿和诺福克),威彻斯特和普特南县,新泽西州,佛罗里达州,加利福尼亚州,康涅狄格州,科罗拉多州,麻省拥有115个分支办公室以及7000多名房地产经纪人。此外,道格拉斯·艾利曼通过与Knight Frank Residential(莱坊)的战略合作伙伴关系,扩展到了59个国家的488个办事处。公司在纽约有最多新楼盘代理,目前独家代理的纽约新楼盘就有近百座,包括纽约楼王432 Park Ave、111 West 57th St等都是本公司独家代理。在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们致力于为消费者提供卓越的体验。通过提供一整套房地产服务,我们确保满足消费者的每一个需求。从销售和租赁,到贷款,新建楼盘和房屋产权保险,我们有各个领域的专家引导你完成房地产交易的每一步。道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的杰出纪录,独特的品牌承诺和卓越的经纪人支持系统吸引了众多顶尖人才,确保我们拥有业内最好的的专家团队代表。在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们认为获取最佳最及时的信息可以大大影响我们的决策。今天的消费者需要一个可信任的资源,将市场信号与噪声分开,并帮助他们在复杂的房地产交易过程中导航。凭借我们在该领域的各个方面的丰富知识,以及对消费者的研究和深刻洞察力,我们是最值得信赖的房地产信息和教育资源的来源。欢迎扫描我的个人微信二维码,添加好友随时咨询纽约房地产的一切问题!微信号: CalvinNYC2013