为什么要买纽约房产?

纽约,是全世界的首都,全球金融、政治、文化、艺术、时尚、设计等等领域的中心。每一天,这里都有怀揣着梦想从全世界各个角落来到纽约工作或学习的新移民和留学生。纽约曼哈顿的中城是全球500强企业总部聚集的区域,汇聚大量高净值人群在此。因为纽约房产70%左右都是外国人无法购买的合作公寓(Co-op),所以杜绝了炒房行为,使得纽约的房地产市场安全稳定。外国人只能购买产权公寓(Condo),联排别墅(Townhouse),和House。对比世界主要其他大都市,纽约的房价比伦敦、巴黎、香港还要便宜,所以非常具有吸引力。而纽约市当地人70%都是租房住,只有30%的人拥有自己的房子,所以房屋租赁市场的需求也非常巨大。如果您拥有纽约房产,您的孩子还可以在房产所属的学区免费上公立学校,享受学区房所带来的优质教育福利,而且美国的房产拥有永久产权,您的后代可以继承。不论您置业纽约的原因为何,纽约曼哈顿都一直是国内外投资者置业的首选。而“曼哈顿”就如同一个奢侈品名牌,在这里拥有房产也是您尊贵身份和国际社会地位的象征!

 

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在纽约,为何需要代表您的买方经纪人?

很多人都有这一想法:我在国内买房,不需要经纪人,自己找房子,看房子,和卖家谈价格,然后成交。为什么在纽约买房就一定需要经纪人?

首先,纽约州对经纪人有严格法规,代表买方利益的为买方经纪人(Seller's Agent) , 代表卖方利益的是卖方经纪人 ( Buyer's Agent)。 经纪人要对自己的客人绝对忠诚, 并将纽约州的经纪声明表(Agency Disclosure Form)出示给客人签字认可。当一个买家直接去找卖方的经纪人时,买家的利益完全不会得到保障,因为卖方经纪人是完全为卖方利益服务,他/她的目的是要无论如何把这个房子以最高的价格在最短的时间内为屋主卖出,并且不顾一切地达到这个目的。有的时候这个大楼内部有财务问题或将来有新加assessment,或大楼周边将有新楼盘盖起会阻挡你买的房子的View,或所卖的这个房子里曾经出过事故,等等,这些卖方经纪人都不会告诉你买家,因为他/她完全为卖方的利益服务。

其次,买方经纪人是不收取买家任何佣金费用的,所以如果我代表您购买纽约房产,我对您的一切服务完全免费。当一个房源产生的时候,拿到这个房源代理的经纪公司就已经确定了给经纪公司的佣金,买卖双方经纪公司会50/50对分(50/50 CO-BROKE)这个佣金。所以您作为买方,想象可以不用买方经纪从而省钱, 其实根本无法省钱。举例来说,80万的公寓签了5%的经纪合同, 公寓上市, 几个月后过户时 , 根据经纪合同卖主必须付4万经纪费用,买卖双方经纪人所在公司各得一半,而经纪人从公司拿薪水。

再次,曼哈顿没有外州都有的统一房源资料服务(简称 MLS 即Multiple Listing Service), 尽管数十年来许多人和公司做过尝试。大的房地产公司都有自己的房源资料库, 自己的房源资料系统(Listing system)只为自己的经纪人使用。 每个公司的网站主要只公布自己的专卖房源资料(Exclusive listings)。 并将自己的专卖房源发送给纽约房地产协会(REBNY)的其他公司。公司在自己内部的资料系统中会储存大量其他公司的专卖房源及一些非专卖的房源,如屋主自售或不属于任何公司的房源。 因此,经纪人有最好的工具和信息。在纽约买房,如果选择大公司的经纪人,他们对市场,区域,房源,户型非常熟悉,借助其帮助,要比自己网上漫游、大海捞针的效率不知高出多少倍,节省您宝贵的时间。我所在的Douglas Elliman是纽约市最老牌的地产公司,始于1911年,现在是纽约曼哈顿最大的房地产公司,拥有最多独家房源和最多经纪人。

最后,在纽约买房,买方经纪人会帮买家提供整个楼宇公寓的买卖史和价格史并与对方讨价还价,拿到最好的价格, 并负责帮助填写申请购买书,打字复印并送交公寓委员会审批。同时还要沟通和协调各个环节及进程, 买卖合同、大楼财务报表,黑皮书(Offering Plan),是否及时送到律师处,贷款进度如何,是否会按时, 有时双方律师争执不下的小题大作,经纪人必须要与对方经纪人直接沟通及时解决, 否则会导致延误甚至签不成合同,房屋被别人买走,经纪人可以说是买家实在不可多得的助手。

我曾经遇到过好几个买家,尝试自己去跟卖方经纪人交涉买房,结果卖家不接受买家的报价决定不卖了,这是因为此时卖方也感到自己的卖房经纪人不再忠诚于自己。一个房屋交易的过程中,不只是需要谈价格,还有很多合同当中的Terms需要谈判。当您有一个为您的利益据理力争的经纪人为您服务,是您的幸运。我是纽约房地产董事会(REBNY)的会员,也是认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert),有我为您的购房过程保驾护航,您的利益一定得到最高保障。

 

纽约市产权公寓买方过户费用概览 

新房(一手房)的过户费通常为房价的4-5%:

  • 律师费: $1000-$3000不等

  • 产权记录费:$750

  • 产权过户专员费:$150

  • 豪宅税:1%,仅限于100万美元以上的房产。豪宅税根据房屋价格而有所不同:房价在$1,000,000 - $1,999,999,豪宅税1.00%。房价在$2,000,000 - $2,999,999,豪宅税1.25%。房价在$3,000,000 - $4,999,999,豪宅税1.50%。房价在$5,000,000 - $9,999,999,豪宅税2.25%。房价在$10,000,000 - $14,999,999,豪宅税3.25%。房价在$15,000,000 - $19,999,999,豪宅税3.50%。房价在$20,000,000 - $24,999,999,豪宅税3.75%。房价在$25,000,000 或以上,豪宅税3.90%。

  • 房屋保险:每年$1500-2000,具体数额也要根据房屋价值来算,以及大楼和贷款银行要求的承保额度而有所不同。

  • 大楼运行费和管理费:根据大楼而定

  • 开发商律师费:$1500-$5000

  • 纽约市房地产交易税: 1.425% (50万美金以上) , 若成交价为50万美金以下,市房地产交易税为1%

  • 纽约州房地产交易税:0.4%。若房价是在300万美金或以上,则纽约州房地产交易税为0.65%。

二手房的过户费通常为房价的3%:

  • 律师费: $1000-$3000不等

  • 产权记录费:$750

  • 产权过户专员费:$150

  • 豪宅税:1%,仅限于100万美元以上的房产。豪宅税根据房屋价格而有所不同:房价在$1,000,000 - $1,999,999,豪宅税1.00%。房价在$2,000,000 - $2,999,999,豪宅税1.25%。房价在$3,000,000 - $4,999,999,豪宅税1.50%。房价在$5,000,000 - $9,999,999,豪宅税2.25%。房价在$10,000,000 - $14,999,999,豪宅税3.25%。房价在$15,000,000 - $19,999,999,豪宅税3.50%。房价在$20,000,000 - $24,999,999,豪宅税3.75%。房价在$25,000,000 或以上,豪宅税3.90%。

  • 申请费:$500

  • 信用调查:$100-$300

  • 入住费:$1000

  • 房屋保险:每年$1500- $2000。具体数额也要根据房屋价值来算,以及大楼和贷款银行要求的承保额度而有所不同。

  • 预付管理费:根据大楼而定


如果贷款:贷款申请费和税,银行律师费等。