重磅!不能错过的纽约房产投资新机遇—L线重建中的威廉斯堡

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2019年1月更新:今年2019年1月3日,纽约州长Andrew Cuomo突然宣布称纽约技术人员找到了一种新科学技术,可以不用完全停运L线地铁来整修L线地铁隧道。听了我的建议,2018年在威廉斯堡买了房子的朋友捡了10%的折扣。2018年夏天开始那里租客搬走房价下滑,现在L线地铁不用停运,威廉斯堡会逐渐开始上涨恢复到正常不停运地铁的房市价格。

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威廉斯堡的历史

提到布鲁克林的威廉斯堡(Williamsburg),纽约人都对它很熟悉。它是离曼哈顿仅仅一河之隔,坐地铁只需要一站就可以达到的区域,有小Soho的称号,文艺青年和艺术家云集,交通方便,生活机能齐全。这里在2005年政府重新规划用地(Rezoning)之后,就经历了绅士化 (Gentrification)的变革,房地产价格一直攀升,2005年在这里早期投资房产的人都已经得到了丰厚的回报。这个区域的绅士化也被一部纪录片《Gut Renovation》所记录,讲述的故事跟Soho的历史也很相似 --- 过去是一个工业区,随着纽约的工业渐渐搬到别的地方,而这里房价和租金很低廉,艺术家们也需要大的空间来进行艺术创作和展览,所以大批艺术家们搬到这里来住在大的厂房LOFT里面,之后政府看到这里的发展潜力,决定把它从工业区变为住宅区提供地税减免鼓励开发商来开发,艺术家们不能负担高涨的租金,不得不搬到别的区域去……  

威廉斯堡的区域划分

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威廉斯堡从地图上看,北面是Greenpoint 绿点,南边跨过Flushing Avenue是Bed-Stuy, 西边是东河,东边是East Williamsburg和Bushwick。

威廉斯堡为什么现在值得关注?— L 线停运

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纽约市政府已经公布L 线将从2019年4月关闭15个月,来进行地铁隧道的重建,因为它在2012年桑迪飓风(Hurricane Sandy)发生的时候隧道里面渗入了700万加仑的盐水,对地铁隧道的侵蚀破坏非常严重,所以政府决定对地铁隧道进行为期长达15个月的重建,2020年7月预计恢复通车。L 线在地图上是一条灰颜色的从曼哈顿的8大道一直到布鲁克林的Canarsie Rockaway Parkway的重要地铁线,大约有40万的纽约人依靠它来通勤,而每天在曼哈顿和布鲁克林之间穿梭的人就有27万5千人,这一部分人是受L 线停运影响最大的一批人。事实上,L 线停运的部分只是从曼哈顿的8大道到布鲁克林威廉斯堡的Bedford Ave车站这一段,而布鲁克林内部从Bedford Ave到Canarsie Rockaway Parkway是照常运行的。

威廉斯堡的北边靠近L train的沿线一带也被公认为Prime Williamsburg, 即为威廉斯堡最值钱的地段。在L 线从曼哈顿进入布鲁克林的第一站 Bedford Avenue,这里有很多时髦的商店,餐厅,娱乐场所,艺术家画廊,甚至像Whole Foods超市和Apple 苹果品牌店都开在这个Prime Williamsburg区域,说明整个社区已经完成绅士化,是一个有中高端人口组成的社区。

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市场报告显示,2018年6月份威廉斯堡的一些居民就开始往外搬家了。那里将近一半的房东(48%)打出低租金吸引房客。平均租金比两年前的水平下降了250美元到400美元。目前这里的房源库存量还在增加,租金价格还将往下滑。这里大部分租约到期的人都会想办法搬走,在L线正式停运之前达到一个最低的谷底。 房地产的价值永远都是以地点为第一,所以交通不方便的地方房市肯定要差很多。威廉斯堡的居民多是八零后出生的千禧一代。当初因为价格便宜,所以很多大学生包括纽约大学的学生以及毕业生都涌到那里租房,导致2009年到2010年的时候房价上涨了20%,成为纽约市房价历史上增长最快的地区。

现在受L 线 地铁停运的冲击,很多卖家和房东都降低了售价和租金,但是这个区域有大量的新楼盘新公寓正在修建当中等待进入市场,所以买家会有很多选择。现在在市场上这里就有38座新的产权公寓楼!而且有更多的新楼盘正在等待进入市场。所以,现在在L 线恢复通车之前买入是一个很难得的投资机会,有很多选择,等L 线恢复通车之后这里的房价将会再次上涨。在现在这个时候,威廉斯堡是一个非常值得关注的区域。

我的预估是在L 线停运之前的一两个月会降到谷底,到时候需要搬出威廉斯堡的人也都已经完成搬家。而在地铁恢复通车之前的一两个月和之后,这里的房价和租金必定会有再一次的上涨。所以,趁着现在这个低点的时机买入,未来将是非常有利可图的。举个因为地铁而房产价值上升的例子,今年2018年初的时候,曼哈顿上东区的2大道Q线地铁线正式开通运行了,在过去这一年不到的时间里,曼哈顿的很多其他区域房价萎靡不振甚至有所下降,但上东区这个地方却因为有了新的Q地铁线通车,现在房屋成交价中位数比去年同期上涨了4%。

125 N 10th St, 我在这里售出一套两卧两浴产权公寓,以低于一般市场价为买家争取到一个非常好的Deal!

125 N 10th St, 我在这里售出一套两卧两浴产权公寓,以低于一般市场价为买家争取到一个非常好的Deal!

亲身实例:

最近我带我的一个买家客人购买了威廉斯堡的一套豪华两卧两浴产权公寓,室内面积1090平尺,带一个229平尺的私人楼顶露台,成交价$1,367,500。每平尺价仅仅才$1255。 这个房子在125 North 10th Street, 距离地铁站Bedford Avenue 只有3条街,走路3分钟就能到地铁。这样黄金的地理位置,如果没有L 线 关闭的影响,价格按照过去楼里的成交记录是绝对卖到$150 万以上的,现在L线停运前,等于拿到10%的折扣!

在同一时期,我也在Long Island City卖出了一套Powerhouse 里面的两卧两浴产权公寓,成交价149万5千。还没有室外空间,室内面积差不多大,1131平尺,每平尺价$1321, 比Williamsburg 这个房子尺价贵了$66。这两个楼盘的豪华程度相似。通常来讲,Williamsburg 的房价要比Long Island City 贵,因为Williamsburg的生活机能要比Long Island City 丰富,餐馆,商店,各个方面都要更多选择,开发的时间也要早几年,Williamsburg 的社区也更成熟。由此可见,现在威廉斯堡的房价有多么实惠!

现在投资威廉斯堡房地产的6个理由!

1,交通方便!

威廉斯堡的多条地铁线路

威廉斯堡的多条地铁线路

威廉斯堡除了有北边的L 线, 还有东边的G线,以及南边的 J, M, Z线。除此之外,在东河边有纽约市的摆渡船 NYC Ferry Service,以及多条公交车线路,自行车线路,桥梁线路。G 线是一条贯通布鲁克林进入皇后区长岛市的地铁线路,它有很多站点都可以在站内很方便地转车到达曼哈顿。纽约的摆渡船停靠点在威廉斯堡也有两处,一个在威廉斯堡的南部,另外一个在北部,而且现在摆渡船票跟地铁票的价格是一样的,$2.75。 坐摆渡船可以15分钟便到曼哈顿中城,20分钟内到达曼哈顿下城区的华尔街,如果坐地铁,也只用30分钟就可以到曼哈顿中城。 L train线路的关闭也只是暂时的,而且依然还有很多替代的交通方式。

摆渡船地图,在威廉斯堡有North Williamsburg和South Williamsburg两站

摆渡船地图,在威廉斯堡有North Williamsburg和South Williamsburg两站

2,房价便宜! 对比曼哈顿和其他周边区域的房价, 买家们可以在这里找到更好的Deal! 根据Zillow 的数据统计,目前这里每平方英尺的中位价是 $1,252.  二手房在威廉斯堡的每平尺价从$1250到$1500之间;曼哈顿大多是$1500-$2000每平尺。威廉斯堡新楼盘从$1350到$2000每平尺,取决于楼盘的位置,规模,以及设施条件和豪华程度;曼哈顿的大多数新楼盘则是至少每平尺$2000到$3000以上。

 

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3,安全稳定!就像买股票要买绩优股一样,房产也要投资有好业绩的区域。威廉斯堡绝对算得上纽约房市的一支绩优股。过去20年, 这个社区已经显示了它强有力的价值增长和投资回报,说明这里的房地产安全稳定并且将来只会随着时间的流逝不断增长。值得注意的是,这里的需求非常稳定,所以在这里投资,未来可以有很好的回报。当地的就业率的增长也对这里的房地产有正面积极的促进作用。这里的商业繁荣,很有生活气息,是一个很有人间烟火气息的地方,威廉斯堡有一个兴旺的社区所需要具备的一切元素。

威廉斯堡的Whole Foods有机食品超市

威廉斯堡的Whole Foods有机食品超市

4,建筑风格多元!威廉斯堡有多种不同的房产类型选择。这里有曾经是仓库厂房改造过来的LOFT。我有艺术家客人就专门要找这种Condo LOFT,但是发现在曼哈顿要找到真正的LOFT非常不容易,库存不多,而且价格很贵。但在Williamsburg你就很容易找到LOFT,这里现在市场上就有40多套LOFT。除了LOFT, 威廉斯堡也有一些低矮的一家庭和多家庭小楼,联排别墅,以及我们在曼哈顿很常见的水边的超豪华高楼Condo,现在新建当中的也有一些比较小型的boutique condo building 。这里还有少量的Coop。在威廉斯堡买Condo可以买到房屋状况很新的房子,因为这里大部分Condo都是过去10年内开发的。而在曼哈顿的话,任何一个成熟的社区来讲10年内半新的库存都并没有特别多。

威廉斯堡的多家庭小楼

威廉斯堡的多家庭小楼

5, 威廉斯堡已是国际品牌!住在威廉斯堡,你永远不会感到无聊乏味。这里的娱乐和夜生活是纽约人甚至世界各地来的观光客都众所向往的。Baby’s All Right, Brooklyn Steel, Music Hall of Williamsburg, the Knitting Factory 都是有名的演出场所,很多乐队甚至国内的名人明星都来演出过。著名的酒吧,比如Westlight, Maison Premiere, Radegast Hall, Donna,拥有惊人的景观和室内装饰设计。这里也有米其林星级餐厅美食 - Delaware and Hudson, Aska, Meadowsweet, and Peter Luger Steak House。这里也有很多华人创业家来开餐厅,威廉斯堡仅仅是中餐馆一共就有20来家,还有很多泰餐厅, 日本餐厅,等等。所以,华人新移民在这里是可以吃得很好,享受到中国、亚洲以及各国美食。 这里健身的场所也很多,Yoga to the People, SoulCycle, Flywheel, Pure Barre, SLT and Bar Method等等,并且会员价格要便宜1/3到1/2。

威廉斯堡有名的泰国餐厅- SEA

威廉斯堡有名的泰国餐厅- SEA

在很多纽约人甚至外国人的心目当中,威廉斯堡是布鲁克林 的首都。这里时髦的商店,餐厅,酒吧,水岸的公园,以及音乐和剧院的表演场所,已经将这个社区打造成了吸引着全球游客的一个世界性的品牌。这里仍然保存有它过去工业历史的感觉,而且这里有一个很大的公园McCarren Park, 就像是威廉斯堡的中央公园一样。跟曼哈顿中央公园一样,McCarren公园里面有很多的设施,包括一个BBQ烤肉区,篮球场、棒球场、橄榄球场、足球场、网球场、游乐场、跑步的轨道、洗手间、遛狗的区域、以及很多人不知道的,在这个公园里面有着全纽约最大的公共露天游泳池,而且不需要门票,这个超级大游泳池有37571平方英尺,可以容纳1500人!夏天的时候,有很多家庭带着小孩在里面。

McCarren 公园

McCarren 公园

McCarren Park Pool

McCarren Park Pool

威廉斯堡的水岸East River State Park到星期六的时候还有Smorgasburg 室外食品集市,从早上11点到下午6点,有100个商家来这里售卖他们的各种美味食物,很多人从别的社区来到威廉斯堡来体验这个可以观赏曼哈顿天际线的美食盛会。这个Smorgasburg食品集市一直到纽约的冬天到来之前就是11月份之前都有。

东河边每周六的Smorgasburg食品集市

东河边每周六的Smorgasburg食品集市

6, 大量新楼盘!对于喜欢买全新楼盘的华人买家来说,这里也一直有新楼盘在进入市场。而且现在市场上就有38座,并且有更多在等待进入市场。我今天就重点推荐以下两座新楼盘

第一个新楼盘:Austin Nichols House

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建于1915年,这栋水边的建筑最初是农贸市场,后来变成一座酿酒厂。Austin Nichols House 现在是一个loft 风格的产权公寓大楼,享受东河美景以及曼哈顿天际线景观。

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该大楼由338个住户组成,楼高7层,有30000平方英尺的大楼设施空间,包括一个直面东河水面的健身房,在跑步机上就可以一遍锻炼一边享受东河旖旎的风光。

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此外有儿童游戏室,有绿色植被覆盖的庭院,休息室,电影院,音乐房,花园,以及大楼车库。这个已经有100多年历史的大楼占地整个City Block, 它的楼下就是NYC Ferry Service,从这里搭乘摆渡船到曼哈顿非常方便,只需要15分钟就能够到曼哈顿中城。

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它的室内都有很高的天花板,12-15英尺高。大楼享受有J-51 地税减免,到2025年结束。

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这个大楼里面,目前一室一厅$94万起,两卧两浴$130万起,三卧$250万起,可以说价格实惠。这个楼盘除了大楼设施豪华之外,有J-51地税减免,持有成本低,另外一个最大的优点就是从这里到曼哈顿中城坐摆渡船也只需要15分钟,所以它吸引了在曼哈顿中城工作的人,每天坐摆渡船到曼哈顿中城上班也是一件很惬意的事。

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J-51 减税政策是政府为了鼓励开发商翻新改造旧的大楼所提供的一种地税减免。所以,它和我们经常听到并熟知的421-A地税减免是不一样的。421-A地税减免是给一个全新的Ground Up Construction, 开发商自己挖地盖楼而且要给市政府提供可负担住房才能获取这种地税减免。有的有421-A 地税减免的新楼盘并不是在大楼里面或者旁边就有可负担公寓,而是在城市的其他地方开发商修建了可负担住房,而从政府那儿拿到了一个减地税优惠的Tax Credit。

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所以,如果你听到某一个新楼盘在出售,并且有J-51 地税减免,那么这座大楼就一定是旧的大楼改造翻新过来的。那么因为开发商做这样的楼盘,他们的建筑成本相对比挖地盖一个全新的楼盘的成本要低,所以通常来讲这种翻新楼卖的价格也会比一个全新盖的楼要卖得便宜,买家也会找到更好Deal. 所以这对买家来说,在价格上是很有吸引力的。一般来讲,能拿到地税减免的开发商也都是很有实力,背景非常雄厚的地产开发商,Austin Nichols House 这个楼盘的开发商是三个地产开发公司合作开发的,其中一个是川普女婿的Kushner Companies。


第二个新楼盘:308 N 7th St

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另外一个我推荐的楼盘是308 North 7th Street, 这个新楼盘有15年的421-A 地税减免,开发商是Adam America / Naveh-Shuster 。这个楼盘它所处的位置离Bedford Ave地铁站非常近,从Driggs Ave的出口出来走路只要3分钟左右到达大楼。如果到L 线的Lorimer Street这一站,也是同样只要几分钟。到G 线的 Metropolitan Ave 也是仅仅几分钟走路。坐G 线可以通过在Long Island City 的Court Square 这一站转乘7号线或者E 线很快到达曼哈顿中城。所以这个楼的位置交通非常便利。

这个新楼盘的建筑设计和室内设计都非常有特点,在威廉斯堡这样一个有着粗旷工业历史的地方,这个楼盘做得很精细。大楼的外立面是手工堆砌的灰色调砖头,让人联想起Williamsburg过去工业区的历史,再配合现代化的超大玻璃窗扉,历史和现代就相结合了。

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这座新楼盘的室内设计师是Paris Forino。她是纽约鼎鼎大名的室内设计师,澳大利亚出生。我曾拜访过她在曼哈顿Chelsea 的工作室。她的设计风格被业界评论为非常温馨、优雅,传统跟现代艺术相结合,Uptown和Downtown相结合,有家的温暖的感觉。纽约近年来有很多著名的新楼盘都是Paris设计的,比如最近的一些新楼盘像东村的Steiner East Village, 上东区的389 East 89th Street,以及Long Island City 的 Galerie等等都是她最近的新作。

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这个楼盘不大,一共9层,提供45套公寓,从一卧到三卧都有多种户型选择,其中有29套都有室外空间。这个大楼的设施,包括它的会所,健身房,儿童游乐室都在大楼的最顶层,可以欣赏到到曼哈顿的天际线。

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这个新楼盘的一卧户型,起价才84万出头,面积也很大,将近700平尺。两卧是132万9千起价,三卧223万6千起价。配上地税减免,持有成本超低!

除了这两座新楼盘,在威廉斯堡这个区域还有30多座新楼盘在市场上,并有更多在等待进入市场。二手楼盘在这里也非常具有投资价值,有不少还有地税减免的年份剩余,持有成本极其低!甚至到每平方英尺$1 每个月都不到,所以投资回报率非常高。

如果您对安家威廉斯堡或投资这里的房地产感兴趣,欢迎联系纽约房产专家Calvin Xu。

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关于我:
Calvin Xu 是一个对纽约房地产市场有丰富经验及专业知识的房地产经纪人,供职于纽约最大的房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate,公司有纽约最多的独家代理房源,尤其侧重于新楼盘与豪华楼盘的销售。所在团队是公司2017年总裁俱乐部巅峰奖获得者,2014-2016年总裁俱乐部钻石奖获得者,是全美销售业绩排名顶尖1%的房产专家经纪师,个人年销售额上千万美金。Calvin于10年前移居到美国,获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿,皇后区和布鲁克林区都有过居住史,对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房,还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房,Calvin都是您可以托付梦想的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域,新建和翻新楼盘,出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员,也是认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。Calvin将免费为您提供在纽约看房和买房以及出租房产和物业托管的服务,欢迎私信询问任何关于购房,租房,和卖房的问题。 微信号: CalvinNYC2013


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道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)成立于1911年,是纽约最大的房地产公司,美国第3大房地产公司。公司年销售额超过$246亿美元,管理着55000套公寓。目前在纽约曼哈顿,布鲁克林,皇后区,长岛(包括汉普顿和诺福克),威彻斯特和普特南县,新泽西州,佛罗里达州,加利福尼亚州,康涅狄格州,科罗拉多州,麻省拥有115个分支办公室以及7000多名房地产经纪人。此外,道格拉斯·艾利曼通过与Knight Frank Residential(莱坊)的战略合作伙伴关系,扩展到了59个国家的488个办事处。在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们致力于为消费者提供卓越的体验。通过提供一整套房地产服务,我们确保满足消费者的每一个需求。从销售和租赁,到贷款,新建楼盘和房屋产权保险,我们有各个领域的专家引导你完成房地产交易的每一步。道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的杰出纪录,独特的品牌承诺和卓越的经纪人支持系统吸引了众多顶尖人才,确保我们拥有业内最好的的专家团队代表。在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们认为获取最佳最及时的信息可以大大影响我们的决策。今天的消费者需要一个可信任的资源,将市场信号与噪声分开,并帮助他们在复杂的房地产交易过程中导航。凭借我们在该领域的各个方面的丰富知识,以及对消费者的研究和深刻洞察力,我们是最值得信赖的房地产信息和教育资源的来源。欢迎扫描我的个人微信二维码,添加好友随时咨询纽约房地产的一切问题!微信号: CalvinNYC2013