海外买家贷款信息
2026 海外买家在美国贷款买房全攻略（纽约 & 迈阿密适用）
适合没有美国身份、没有 SSN、没有美国收入的人参考使用。
一、海外买家可以在美国贷款吗？
答案是 可以。
美国有专门面向海外买家的Foreign National Mortgage（外国人贷款），适用于：
非美国公民
非绿卡
没有 SSN
没有美国报税记录（可用海外收入 + 海外资产）
贷款难度 > 美国本地人，但完全可行。
二、海外买家贷款买房的流程（全程讲解）
下图是完整流程（我后面会给你配图版本）：
初次咨询（Loan Consultation）
预批（Pre-Approval）
选房 & 出 Offer
签合同（Contract）
银行审核（Underwriting）
房产估价（Appraisal）
准备资金、海外账户审查
贷款最终批核（Clear to Close）
过户（Closing）
下面详细展开
STEP 1：贷款预审 Pre-Approval（1–3 天）
银行会简单审核你的：
护照
海外收入证明
海外资产
存款余额
信用参考（海外银行开具即可）
预审非常关键：
没有预审，纽约和迈阿密的新楼盘都不会认真对待你的 Offer。
STEP 2：选房 & 出价
贷款预批信拿到后，你可以开始出价。
对海外买家，大部分银行要求：
最低 30–40% 首付（部分银行 50%）
Condo（产权公寓）更容易贷款
Co-op 基本不接受海外买家
STEP 3：签合同（Contract）
纽约和迈阿密都需要：
买方律师
卖方律师
买家支付 10% 订金（Escrow）
STEP 4：银行正式审核（Underwriting）
银行会审核你的：
海外收入
海外银行流水
资金来源（Source of Funds）
海外公司股权结构（如适用）
常见审核项目：
海外收入需翻译
海外资产需证明合法来源
大额转账需解释来源（Gift Letter / Company Dividend Letter）
STEP 5：估价（Appraisal）
贷款银行会派估价师到房产做估值。
若估价 低于购房价：
买家需补差额
或与卖家重新谈判
STEP 6：贷款批准（Clear to Close）
银行确认：
✔ 收入合法
✔ 资金来源合法
✔ 房子估价通过
之后会发出：Clear to Close（正式通过）
STEP 7：过户（Closing）
需要准备：
过户资金
护照
海外地址证明
过户律师
银行电汇到 Escrow
完成后即可拿到钥匙。
三、海外买家贷款需要准备哪些材料？（最全清单）
以下是一般银行要求的 完整材料清单：
1. 身份材料
护照
签证（如有）
海外地址证明（银行账单 / 水电账单）
2. 收入证明（任选以下几种）
海外公司开收入证明（英文）
海外工资单（英文 or 翻译）
海外个人所得税申报（如有）
海外银行过去 12 个月流水
3. 资产证明
银行存款证明
资产负债表（如为企业主）
股票 / 基金资产证明
4. 资金来源 Source of Funds
大额资金来源必须解释：
海外公司分红
海外收入
家庭赠与（Gift Letter）
资产出售（房产、股票等）
5. 信用参考（Credit Reference）
海外银行可以出具：
过去 12 个月按时还款
银行信用证明
信用卡账单（如有）
四、2026 海外买家贷款利率（最新）
根据纽约 & 迈阿密的多家 Foreign National Lenders：
2026 海外买家贷款利率参考：
Loan Type利率（浮动范围）备注30 年固定（Fixed 30）7.25%–8.50%视信用情况而定ARM 5/6、7/66.75%–8.00%前 5 或 7 年固定DSCR（租金覆盖贷款）8.00%–9.50%投资型贷款大额贷款（Jumbo）7.50%–8.75%新楼盘常用
注意：海外买家利率通常比美国本地人高 1–2%
因为缺乏 SSN / 信用记录。
五、海外买家贷款常见 5 大问题（你必须知道）
1️⃣ 是否可以用海外收入？
✔ 可以，只要提供英文材料。
2️⃣ 必须要 SSN 吗？
❌ 不需要。
3️⃣ 海外公司老板可以贷款吗？
✔ 可以，只要能提供收入来源证明。
4️⃣ 贷款多久能完成？
约 45–60 天。
5️⃣ 买新楼盘可以贷款吗？
✔ 大部分新楼盘都接受海外买家贷款。
（纽约比迈阿密更严格，但我可以帮你处理）