在纽约买Townhouse联排别墅你应该知道的事

纽约最大房产公司Douglas Elliman顶尖房产专家经纪Calvin Xu
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Townhouse,也被翻译为“联排别墅”,可以说是纽约生活方式的顶峰。不少买过住过了Condo 或 Coop公寓的买家和投资人都会把投资Townhouse和住在这样的豪宅里面当作一种成功的标志。Townhouse在纽约绝对是稀有资源,每一年的交易量仅仅占纽约全部住宅市场交易量总额的2%。

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上图便是一座Townhouse,这一栋还比较特殊,有安装铁门以及监视摄影。但在纽约比较普遍的是有Stoop (上升阶梯)的Townhouse。

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我坐在一幢Townhouse门前的Stoop上面

我坐在一幢Townhouse门前的Stoop上面

如果你看过美剧《欲望都市》,你一定记得主人公Carrie就住在一个Townhouse里面。电视剧拍摄的地址就在曼哈顿西村的64 Perry Street以及66 Perry Street, 现在成了游客经常驻足留影的地点。

66 Perry Street

66 Perry Street

Carrie常常坐在Townhouse窗前夜里给Vogue时尚杂志写专栏

Carrie常常坐在Townhouse窗前夜里给Vogue时尚杂志写专栏

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《欲望都市》剧中拍摄的64 Perry Street的Townhouse在2012年以$985万美金的成交价卖给了一位匿名的买家。

《欲望都市》剧中拍摄的64 Perry Street的Townhouse在2012年以$985万美金的成交价卖给了一位匿名的买家。

话归正传,Townhouse绝对是名流的居所,所以在曼哈顿它的价格也不菲。根据最近的一份市场报告数据显示,在曼哈顿,Townhouse的均价是$659万美金,每平方英尺$1667。所以真正在曼哈顿市区找Townhouse自住的都是大预算的买家。而低预算的买家也能在一些不主流的区域比如哈林区找到一些便宜的好Deal --- $500万美金以内就可以收购一个Townhouse。

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一定要注意宽度!

一般来说,纽约市的Townhouse的宽度是18-20英尺,就是5.48米到6.09米宽。如果少于这个宽度,房间就会比较窄小。如果再出售的话,也会非常难卖。所以,我一般都建议买家至少要买宽20英尺以上的。如果有25英尺宽度的话, 那就属于Trophy property 或者算得上Mansion了,绝对的豪宅尺度。

一定要注意房屋状况!

说到此时,大家一定会觉得“你不是在说废话吗?” 买哪一个房子不需要注意屋况的?但Calvin真的要提醒买家,对Townhouse的屋况要格外关注。因为纽约大部分的Townhouse都年代久远,建于19世纪末和20世纪初期,所以都是百年以上的历史了。当然也有一些是新近开发的Townhouse,但是数量稀少。买家一定要研究房屋的器具的年龄,包括HVAC制冷制热单位,屋顶是否需要维修,房屋最近一次是什么时候做的装修,也要搞清楚房屋维持的水电煤气费用,房地产税,以及其他相关的费用。如果您买到一个一入手就需要大笔钱来修理的townhouse,那就麻烦不断了。如果您有一个好的买方经纪人为您做这些尽职调查,可以为您节省不少时间和金钱。

一定要研究公共记录和寻找法律陷阱!

Department of Buildings (DOB) 也就是纽约的房屋局有公开的网上记录,包括Townhouse历来的建筑开工许可, 建筑和区域的违规, 以及CO。如果有还在记录中没有解决的违规,就建议不要买。否则,如果您需要贷款的话,银行也不会对这样的有问题的建筑给与贷款。

一定要考虑日后的维护以及责任!

Townhouse的持有成本其实比Condo和Coop公寓要便宜,因为您不用给大楼交共同物业管理费,但是管理物业的职责也就落在了您业主自己的肩膀上。纽约市对物业管理有一定的法律要求,比如冬天一定要及时对Townhouse门前走道进行铲雪,如果您不做的话将会收到罚单。对于最近的法律法规,请参见政府网站。https://www1.nyc.gov/assets/dsny/docs/about_snow-removal-responsibilities_0815.pdf

如果您不在纽约,一定要雇佣专业的物业管理公司来管理!

如果您不打算自己管理物业, 一定要雇佣一个专业的物业管理公司来做管理。如果您将Townhouse里面的各个房间出租,租金收益也将非常可观。有的房东在购置一栋Townhouse之后自己住一层,其他层和房间用来出租或者做AirBnb, 租金收益非常可观!Townhouse房间的面积一般都较大,所以租金也可以收得比Condo高一些。但您的房屋保险也要买的非常充分,保护您的各个方方面面。再次提醒一次,如果您没有时间管理物业和租客,最好雇佣专业的物业管理公司来做,否则风险较大。我的公司有相关的部门可以为您提供管理。

区域推荐!

纵观曼哈顿市场上的Townhouse,目前正在出售的有接近280多座。如果您问我哪里可以找到还有很大升值空间,价格又便宜,租金收益又高的区域,曼哈顿的话我一定首推哈林区!这里靠近哥伦比亚大学和纽约城市学院,又有很多高素质高收入人口,所以租金收益和增长潜力都是巨大的。过去几年来就一直在往上增长,并且以西哈林区为首带动整个哈林区的绅士化(gentrification)的进程。

布鲁克林的Townhouse 推荐

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以上这个Townhouse位于布鲁克林的Windsor Terrace,本公司独家代理,售价仅仅$199万9千。21英尺宽,100英尺深。3个卧室,3个半洗浴室,2790平方英尺,并且有超过10英尺高天花板。在我截稿之时,这个房子已经迅速进入了合同,有买家交了定金。

布鲁克林也是大量Townhouse的汇聚地,有不少褐石屋,也叫Brownstone。这种房子是由一种褐色的石头建造的Townhouse,建筑牢固坚硬。《欲望都市》里,Carrie住的那个Townhouse其实就是一个Brownstone。

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希望通过这篇文章您对纽约Townhouse的事情已经略知一二。如果您有意想要投资纽约的Townhouse, 欢迎找我咨询更详细的问题和获取房源。

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