$$$ 干货!在美国寻找投资房的7条定律 $$$

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纽约第一大房产公司Douglas Elliman顶尖房产专家经纪Calvin Xu
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投资房地产,是很多人实现财务自由的捷径。如果您还不知道什么是“财务自由”,请看Robert Kiyosaki 著名的《富爸爸,穷爸爸》一书。简言概括,财务自由就是所持有的资产所产生的被动收入(Passive Income)可以覆盖全部生活开销,那么就可以不用工作去挣取“主动收入”(Active Income),也就是实现财务自由了。财务自由对每个人的定义和标准不同,如果您的每个月生活开销是5000美金,而您所持有的房产或其他资产能够每个月给您带来5000美金的被动收入,那么您就实现了财务自由,不用再为这每个月5000美金的生活费去辛苦工作了。 如果您的每月开销是1万美金,那么您所持有资产需要能够为您产生每月1万的被动收入,您才可实现财务自由。

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在美国,投资房地产一定要到人多的地方去,因为只有人多,对于房产的需求才会旺盛。房地产增值的主要推动力不外乎两点:一是人口的增长 ,二是收入的增长。选择在大城市投资房地产要更加安全并能有较好的回报,而小城市和新兴的地区往往抗跌性差。一线大城市有很多工作和学习的发展机会,是人口流向的目标地,尤其在纽约曼哈顿这样的国际一线大都市,有无数人不断从全美国甚至世界各个角落来到这个土地面积有限的小岛寻求自己的一片天地!因为流入的人口多,且纽约的房价在全美位居第一导致普通人难有财力购买,所以在纽约市70%的人口是租房住的,租房需求极其旺盛,只有30%的人有能力并购买了自己的房产。而这个比例在美国其他地区是倒过来的,70%的人口在美国广大的非大城市区域都有能力并购买了自己的房产,而只有30%的人是租房住。

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那么,在美国尤其是纽约市如何寻找到好的投资房呢?以下是本人多年来工作总结的一些心得体验。

第一,一定要买可以自由出租的Condo产权公寓。

在纽约市,大部分的房地产投资人都是买Condo产权公寓,而避免买廉价但不适合投资的Coop合作公寓。如果你对这两类房产类型还没有区分,请看《纽约房产类型》一文 - https://www.calvinxunyc.com/propertytypes/。Coop合作公寓完全不适合投资,因为屋主没有自己的产权而只有大楼股份,不能自由出租也不能自由买卖,需要通过大楼委员会的面试通过,并且一般有规定每五年只能出租两到三年,对出租设置诸多障碍限制。Townhouse和House也是可以考虑的投资,只不过这一类房产需要自己打理,或者额外花钱雇佣一个物业管理公司来打理,而Condo产权公寓都是大楼有统一的物业管理公司来运营打理大楼,业主们省心放心。我帮很多投资人出租过Condo,有的房子出租之后租客一年也都不会打一个电话来打扰屋主或者代理经纪,因为所有小事情,比如换个灯泡,修个水管之类的事情大楼的管理人员都基本能够直接或间接帮助解决。但House 或者Townhouse的职责就非常多了,屋主需要夏天除草,冬天铲雪并且要及时铲,否则会吃罚单。所以,按照打理难易程度,首选Condo产权公寓。


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第二,一定要买靠近公共交通的房子。

大部分的大城市人口比如纽约人是依靠地铁和公交来通勤的,所以对于一个普通租客来说,离地铁站近的房子对他们就格外有吸引力。走路到地铁站不超过5分钟绝对是首选!如果一个房子需要走路超过10分钟以上才能到地铁站,那么这个房子自身一定要有其它非常能够吸引租客的特征才能被出租掉,比如说超级豪华的大楼和社区设施,或者是美丽的水景房,或者它处于一个满分的校区,亦或是它是在一个名楼盘,等等。

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第三,一定要考虑到当地的租客人口结构来购买,提前想到你的租客会是谁。

房地产内行人都知道,纽约市是一座租客的城市。因为大城市的生存压力,这里有40%的适婚年龄人口都是单身!也就是说有将近一般的应当结婚了的成年人都没有结婚,而他们正是租房的主力军!如果一对Couple已经结了婚也有了孩子,这样的人群还在租房的可能性不太大。如果在纽约能养得起孩子,基本也是有能力购买房产的,不会再过着居无定所的租房生活。下图是Douglas Elliman的曼哈顿最近的一份租赁市场报告,2018年12月,曼哈顿出租了728套Studio套间,1384套一室一厅,816套两卧,以及312套三卧。由此可见,小户型的房子一室一厅占有最多市场份额,其次是两卧。

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在曼哈顿市场,买靠近大学的房子永远不愁没有租客来源。曼哈顿的著名大学众多,比如常春藤名校哥伦比亚大学,纽约大学,福特汉姆大学,纽约理工学院,纽约州立大学,纽约市立大学,纽约时尚设计学院,巴鲁克学院,视觉艺术学院,等等都有大量的留学生群体,光纽约大学就有4000多名来自中国的留学生,租房需求旺盛。学生们一般都不愿意住在昂贵又好几个人挤一间屋子的校舍内,大都是独立或者跟同学朋友合租租房。所选户型也都是Studio,一卧,到两卧。年轻人比较喜欢的区域是曼哈顿14街以下的下城区,尤其是西村,格林威治村,东村这几个社区因为具有适合年轻人的生活机能,常年都是他们最热搜的租房社区。

第四,最好选择有丰富的大楼设施(Amenity)的房子。

著名租赁大楼Sky里面的SPA水疗馆

著名租赁大楼Sky里面的SPA水疗馆

过去纽约地产界有句金句“Location, location, location”,根据我近年来对市场变化的观察,现在还要再加一句“Amenity, amenity, amenity”!所谓Amenity,就是设施的意思。由于纽约市近年来大量新建的公寓大楼都有超豪华标配,所以即便是位置不那么好、离地铁遥远的大楼,比如租金昂贵的网红租赁楼“Sky”,也以其丰富奢华的室内和大楼设施吸引众多租客。自己房屋里有洗衣机和烘干机是最重要的一项Amenity!这样租客可以随时在家里非常方便的做Laundry。 但遗憾的是,在纽约市,90%的房屋因为都不是过去10年内新建的公寓,所以都没有自己家里的洗衣机烘干机。我本人接触过无数的年轻租客,他们一致的租房要求都是希望自己家里就有洗衣机和烘干机。其次,大楼如果有一个大大的健身房,游泳池,24小时门卫和管家服务,篮球场,会所,休息室,儿童游戏室,电影院,等等,这些设施都会给您的出租房加分!因为纽约市现在新建的租赁大楼基本都带有这些豪华标配。

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第五,一定要避开豪华租赁大楼扎堆的区域以及投资人扎堆的大楼!

在市场经济学里面都会讲到要避免红海市场,而所谓的红海市场在纽约市曼哈顿的房地产市场来讲就是豪华租赁大楼扎堆的区域,或者是投资人扎堆购买的大楼。在曼哈顿,中城西(Midtown West) 绝对是一个豪华租赁大楼扎堆的区域,我曾经帮助一个屋主出租过西42街的投资房,其困难程度可以说非常具有挑战。大楼其实本身非常不错,有很好的设施,也非常靠近公共交通。但是它所处的西42街,可以说整条大街和它周围都是遍布着豪华租赁大楼,它的马路对面,它的西边,它的西北,它的西南都是“竞争者“大楼楼群!我们把房子从夏天放上市场,到终于在冬天把房子出租出去之间,好几个月内连续降价了好几次。周围的租赁大楼都是每一个楼都有促销优惠,送一个月,两个月,三个月免租金!免大楼设施费!甚至没有收入,没有信用, 没有报税都可以,只需提供存款证明!押金只要$1000刀。在经历了100次Showing,含着眼泪做完那一单租赁,我曾发誓再也不代理任何租赁房源,除非是出租我帮我的投资人购买的房子!而那个大楼除了“四面楚歌”之外,大楼内部也是投资人扎堆,有大量的房屋在市场上出租,竞争险恶。而更可怕的是,这个大楼本身面临着地税减免马上到期,持有成本高而租金收益低的问题,这也是我要讲的第六点。

在曼哈顿,最好避免投资购买出租房在豪华租赁大楼扎堆的中城西。

在曼哈顿,最好避免投资购买出租房在豪华租赁大楼扎堆的中城西。


第六,最好买持有成本低有地税减免的房屋,只有持有成本低才能租金收益高。

在纽约,房屋买下来也是需要供养的,大楼有每个月的物业管理费需要交,纽约州政府也有每个季度的地税需要交。这两项就是所谓的持有成本。在曼哈顿,一般来讲,房屋里每平方英尺每个月的持有成本至少是$2,如果大楼是超豪华,有很多设施,雇佣了很多管理人员,那么每平方英尺每个月很可能到$3,甚至更高。举例来说,一个一室一厅如果有700平方英尺,那么它的持有成本大概会在$1400到$2100之间,而这样的房屋,我们至少要往上加入$2000的利润,所以租金至少要有$3400到$4200才能算是一个比较不错的投资。一个一室一厅如果能净赚$2500到$3000,两卧能净赚$4000到$5000就可以说是非常棒的收益了。在纽约,购买有地税减免的房屋或者是屋主提供家具把租金调高,都是实现高回报的方法。记住,只有持有成本低,才能租金利润高。


我非常看好Hudson Square /West Soho 这个社区

我非常看好Hudson Square /West Soho 这个社区

第七,最好买在有上升空间的区域,赚取租金回报的同时也赚取房屋价值的增长。

作为一个职业房地产经纪人和频繁的股票交易者,我每天密切关注着房市、股市,及汇市。可以说,纽约的房地产市场是最安全、最稳定的资本投资市场,也最简单易操作,5年前就有媒体把纽约称为“新的瑞士银行”,可见其安全可靠。就像股票投资需要遵循巴菲特的“价值投资”理念买“便宜的”有增长前景的公司一样,买房地产也要买有增长前景的区域,这需要眼光!一个社区的发展一定要有利好新闻的促进,比如说一个社区被政府重新用地规划,鼓励开发商进来开发,给予地税减免;又或者是一条新的地铁线路开通,甚至是地铁线路暂时关闭;或者是某个大企业要进驻到这里,带来新的人口增长;亦或某个大商场要在附近开放,带来很多商家,等等。寻找房地产价值增长的区域,一定要懂得解读这些利好信号,了解市场的供应和需求。比如说,纽约市的Long Island City过去3年每一年都有11%的地产价值增长,加上那里早些时候开发的房子又有地税减免,可以很轻松获得3%以上的租金回报,所以那里每一年的投资总收益可以高达14%以上! 2018年尾在亚马逊宣布将第二总部进驻那里的新闻出来之后,市场更是火了一把,短短两个星期房价就上涨了12%。我的一位客户,2017年尾的时候过户购买了LIC最后的一座有地税减免的Condo大楼的一室一厅,当时价格83万5,短短一年之后就已经获得$10万美金的升值!

如果你在寻找投资机会,欢迎联系我。本公司Douglas Elliman是纽约最大房地产公司,全美第3大公司。有纽约最多独家代理房源,尤其是新建楼盘的代理。欢迎追踪我的社交媒体。

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MBA/专精出租房和高档新楼盘/认证高级谈判专家

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关于我

Calvin Xu (徐超科) 是一个对纽约房地产市场有丰富经验及专业知识的房地产经纪人,供职于纽约最大的房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate,公司有纽约最多的独家代理房源,尤其侧重于新楼盘与豪华楼盘的销售。目前独家代理的纽约新楼盘就有近百座,包括纽约楼王432 Park Ave、111 West 57th St等都是本公司独家代理。所在团队是公司2017年总裁俱乐部巅峰奖获得者,2014-2016年总裁俱乐部钻石奖获得者,是全美销售业绩排名顶尖1%的房产专家经纪师,个人年销售额上千万美金。Calvin于10年前从北京移居到美国,获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿,皇后区和布鲁克林区都有过居住史,对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房,还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房,Calvin都是您可以托付梦想的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域,新建和翻新楼盘,出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员,也是REBNY的认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。欢迎私信询问任何关于购房,租房,和卖房的问题。

关于我的公司

道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)成立于1911年,是纽约最大的房地产公司,美国第3大房地产公司。公司年销售额超过$246亿美元,管理着55000套公寓。目前在纽约曼哈顿,布鲁克林,皇后区,长岛(包括汉普顿和诺福克),威彻斯特和普特南县,新泽西州,佛罗里达州,加利福尼亚州,康涅狄格州,科罗拉多州,麻省拥有115个分支办公室以及7000多名房地产经纪人。此外,道格拉斯·艾利曼通过与Knight Frank Residential(莱坊)的战略合作伙伴关系,扩展到了59个国家的488个办事处。公司在纽约有最多新楼盘代理,目前独家代理的纽约新楼盘就有近百座,包括纽约楼王432 Park Ave、111 West 57th St等都是本公司独家代理。

在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们致力于为消费者提供卓越的体验。通过提供一整套房地产服务,我们确保满足消费者的每一个需求。从销售和租赁,到贷款,新建楼盘和房屋产权保险,我们有各个领域的专家引导你完成房地产交易的每一步。

道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的杰出纪录,独特的品牌承诺和卓越的经纪人支持系统吸引了众多顶尖人才,确保我们拥有业内最好的的专家团队代表。在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们认为获取最佳最及时的信息可以大大影响我们的决策。今天的消费者需要一个可信任的资源,将市场信号与噪声分开,并帮助他们在复杂的房地产交易过程中导航。凭借我们在该领域的各个方面的丰富知识,以及对消费者的研究和深刻洞察力,我们是最值得信赖的房地产信息和教育资源的来源。

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